초보도 할 수 있는 재개발 재건축 투자

재건축하면 제일 먼저 떠오르는 곳이 어디일까? 아마 대부분 대치동 은마아파트라고 대답할 것이다. 그렇다면 재개발은? 아현동 혹은 노량진, 성수동이 아닐까 싶다. 

 

재개발과 재건축의 차이는 간단하다. 주변 기반 시설이 양호하고 아파트만 새로 지으면 재건축, 동네 자체를 새로 탈바꿈해서 뉴타운으로 만드는 것이 재개발이다.

 

재개발에 투자하면 돈을 번다는데 도대체 뭐가 뭔지 용어부터 생소한 완전 초보를 위해 준비했다.

재개발 책 표지

1. 재개발, 재건축 용어 정리

 

①조합원  : 재개발구역 내 토지나 건축물을 소유한 사람을 말한다.

 

②프리미엄  : 조합원이 소유한 부동산이 감정평가액보다 더 높은 가치를 인정해 주는 금액을 말한다.

                     보통 현장에서는 P라고 불리며 미래수익에 대한 기대가 반영된 금액이다. 

 

③감정평가액 : 조합원의 개별 부동산에 대한 평가금액이다.

 

④조합원분양가 : 조합원이 새 아파트를 받기 위해 내는 금액이다. 대개 일반분양가보다 10~20% 정도 저렴하다.

 

⑤권리가액 : 조합원이 자신의 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액이다.

                    감정평가액에 비례율을 곱해 산출한다.

 

⑥비례율 : 재개발 사업성을 알려주는 기준으로 비례율이 100% 이상이면 사업성이 높고, 100% 이하면 낮게 본다.

                사업성이 높을수록 조합원에게 이익이 돌아가고, 낮을수록 조합원에게 부담으로 돌아간다.

                비례율은 재개발사업을 이해하고 진행하는 데 아주 중요한 개념이기 때문에 반드시 공부해서 익혀야 한다. 

 

⑦분담금 : 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 것으로 조합원이 새 아파트를 받기 위해  추가로 납부해야 하는 금액이다.

 

재개발과 재건축의 가장 큰 차이점 딱 하나만 기억하자.

 

재개발은 건물과 토지 중 하나만 소유해도 조합원 자격을 인정하지만, 재건축은 건물과 토지를 모두 소유해야 한다는 것이다. 아파트를 소유한 사람은 이미 건물과 토지를 모두 소유하고 있기에 재개발이든, 재건축이든 조합원 자격이 주어진다.

 

2. 재개발 사업 순서

 

투자 관심 시기 : 정비기본계획수립 → 정비구역지정 → 추진위원회 승인

 

초기 투자 시기 : 조합설립인가 → 사업시행인가 → 시공사선정 → 종전자산평가(감정평가액 통보) → 조합원분양신청

 

안전 투자 시기 : 관리처분인가 → 이주 및 철거 → 조합원 동호수 추첨 → 착공 → 일반분양 → 준공 및 입주

 

주의 : 재개발 투자가 처음이라면 사업시행인가, 혹은 관리처분인가 후에 투자해야 리스크를 줄일 수 있다.

 

3. 재개발 투자의 매수 타이밍

 

1차 매수 타이밍 : 조합설립인가 전 매수 (단 동의율 75% 확인 후 매수)

 

2차 매수 타이밍 : 종전자산평가시 감정평가액 통보 후 프리미엄 가장 저렴한 물건 매수

 

3차 매수 타이밍 : 관리처분인가 전후 매수(안전투자, 실거주 투자 시 유망)

 

4. 재개발 투자의 매도 타이밍

 

1차 매도 타이밍 : 사업시행인가 후 시공사 선정 직후 매도

 

2차 매도 타이밍 : 관리처분인가 직전 매도(투기과열지구는 관리처분인가 이후 매도 불가)

 

3차 매도 타이밍 : 입주시 매도, 실거주 2년 후 매도, 임대 2~4년 후 매도

 

 

5. 실제사례 예시

매매가	5억
프리미엄	1억1,250만원
조합원 분양가	6억 8천만원
감정평가액	3억 8,750만원
비례율	94.08%
권리가액	3억 6,450만원	감정평가액 × 비례율
분담금	3억1,550만원	조합원 분양가 - 권리가액
이주비	2억 3,250만원	감정평가액의 60%
초기투자비용	2억 6,750만원	매매가 - 이주비
총투자비용	8억1,550만원	매매가 + 분담금

 

재개발시 보통은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 대금을 납부하는데, 지역에 따라 계약금, 중도금 없이 잔금 100%로 개발하는 곳도 있다.

 

위의 사례를 예시로 들어서 납부 비용을 알아보자.

 

계약금 : 3천1백55만 원 (분담금의 10%)

중도금 : 1억 8천9백6십만 원 ( 분담금의 60%)

잔    금  9천 480만원 (분담금의 30%)

이주비 : 2억3천250만원  (입주 시 납부)

  

주의 : 평수가 같아도 프리미엄이나, 분담금에 따라 총투자비용이 달라지므로 반드시 직접 계산할 수 있는 능력을 키우고             투자해야 한다.

 

6. 마무리

 

시중에 나온 재개발 관련 책들을 몇 권 읽었는데 너무 어려웠다. 재개발에 대한 밑그림이 그려지지 않았거니와 용어 자체도 생소해서 재개발은 나와는 상관없는 이야기라는 생각이 들었다.

 

그러던 중 (5천만원으로 시작하는) 미라클! 기적의 재개발 재건축이라는 책을 미리 접할 기회가 있었다. 다른 책들보다 훨씬 이해하기 쉬웠다. 재개발, 재건축 순서 용어등이 잘 정리되어 있어서 도움을 받았다.

 

내친김에 좀 더 찾아 읽게 된 책이 「재개발 모르면 부자 될 수 없다」였다. 보통 다른 책들은 이론에 치중된 경우가 많았는데 이 책은 이론보다는 실전에 도움이 되는 내용이 많았다.

 

구체적으로 초기투자금, 총 투자금, 비례율, 권리가액 등 투자 전에 꼭 알아야 하는 내용들이 알차게 담겨 있었다.

특히 실제로 작가가 투자한 곳도 소상히 밝히고 있었는데 그중 한 곳은 나도 관심 있게 보던 지역이라 신기했다.

 

그 지역에 대한 확신이 안 섰는데 책에 나온 방법대로 꼼꼼히 적어가며 확인하니 불안감을 떨칠 수 있었고, 다른 재개발 지역에 대해서도 관심을 갖게 되어 투자에 대한 안목도 넓힐 수 있는 기회가 되어 좋았다.

 

한번 읽으면 막연히 알 것 같고, 두 번 읽으면 안개가 걷히는 느낌이고, 세 번 읽으니 재개발 투자를 한 번쯤은 꼭 하고 싶다는 생각이 들었다.

 

지금 당장 큰돈은 없지만 시간에 투자해 신축 아파트를 마련하고 행복한 보금자리를 이루고 싶은 사람이라면 꼭 읽었으면 하는 책이다.